Вопрос читателя:
«Здравствуйте! Планирую передать свою трехкомнатную квартиру взрослому сыну от первого брака. Но ситуация непростая: я сейчас во втором браке, и моя супруга, вероятно, будет против. К тому же, боюсь, что после моей смерти могут появиться другие наследники, которые попытаются оспорить сделку. Слышал, что дарственную легко отменить в суде, а куплю-продажу — нет. Но у сына нет денег, чтобы реально купить у меня жилье. Как лучше поступить: оформить дарение или сделать фиктивную продажу? Какая сделка надежнее, чтобы квартиру никто не отобрал?»
Разбор ситуации: мнение юриста
Вопрос передачи недвижимости внутри семьи всегда стоит на стыке права, психологии и финансовой безопасности. Чтобы разобраться в этой дилемме, мы обратились к практике юридической фирмы Malov & Malov.
Её основатель, Андрей Владимирович Малов, опираясь на свой 18-летний опыт ведения наследственных и имущественных споров, подробно разъясняет, почему привычные схемы «как обхитрить родственников» в 2026 году могут привести к потере недвижимости, и какой инструмент выбрать для реальной защиты.
Фундаментальная разница: суть сделки важнее названия
Многие граждане ошибочно полагают, что выбор между дарением и куплей-продажей — это выбор между «бесплатно» и «платно». На самом деле, это выбор правовых последствий.
Андрей Малов подчеркивает: суды сегодня смотрят не на заголовок договора, а на его суть. Если вы выбираете договор купли-продажи (ДКП), но деньги фактически не передаются, вы закладываете под сделку мину замедленного действия.
Давайте разберем каждую конструкцию детально, чтобы понять логику защиты актива.
Договор дарения: плюсы, о которых забывают, и реальные риски
Дарение — это безвозмездная сделка.
Главное преимущество дарения, на которое обращает внимание юрист, заключается в режиме собственности получателя. Если вы дарите квартиру сыну, который состоит в браке, эта квартира становится его личной собственностью. Имущество, полученное в дар, не делится при разводе. Это критически важный аспект. Если же вы оформите куплю-продажу, а сын женат, то квартира автоматически станет совместно нажитым имуществом его семьи (если нет брачного договора). В случае развода половина вашей «семейной» квартиры уйдет его бывшей жене. Поэтому, если цель — защитить актив от супруги сына, дарение безальтернативно выигрывает.
Однако существует миф, что дарственную легко оспорить. Андрей Владимирович поясняет: оспорить можно любую сделку, если есть основания. Для дарения риски специфичны. Статья 578 ГК РФ позволяет отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя. Это редкие, криминальные случаи. Гораздо чаще родственники пытаются доказать, что даритель в момент сделки «не понимал значения своих действий» (ст. 177 ГК РФ). Но этот риск одинаков и для купли-продажи.
Договор купли-продажи: иллюзия надежности
Почему люди часто склоняются к продаже, даже если передают квартиру детям? Бытует мнение, что возмездная сделка «крепче». Якобы, если уплачены деньги, вернуть квартиру назад почти невозможно.
Андрей Малов предостерегает: это работало бы, если бы деньги передавались реально.
В ситуации нашего читателя сын не имеет средств. Если стороны подписывают договор купли-продажи, пишут расписку (которая часто фальсифицируется), но движения средств по счетам нет — это классическая притворная сделка (ст. 170 ГК РФ). Притворная сделка совершается для того, чтобы прикрыть другую сделку (в данном случае — дарение).
В 2026 году, когда финансовый контроль стал тотальным, доказать отсутствие передачи денег элементарно. Суд запросит выписки со счетов. Если выяснится, что сын-студент или безработный «купил» квартиру за 20 миллионов рублей, а движения средств не было, сделку признают недействительной. Итог печален: квартира возвращается в собственность отца, а затем, например, после его смерти, делится между всеми наследниками, включая тех, кого вы хотели исключить.
Пытаясь сделать «надежнее» через фиктивную продажу, вы своими руками уничтожаете защиту актива.
Защита от обязательных наследников и супруги
Теперь рассмотрим аспект защиты от вашей нынешней супруги. Если квартира была приобретена вами до текущего брака или получена безвозмездно (приватизация, наследство, дар), то согласие супруги на сделку не требуется.
Вы вольны распоряжаться ей как угодно.
Однако, если квартира куплена в браке, она является совместной собственностью. Здесь ни дарение, ни продажа невозможны без нотариального согласия супруги. Попытка продать жилье «втихую» приведет к тому, что жена оспорит сделку и вернет половину квартиры себе.
Что касается «внезапных наследников». Если вы передали квартиру при жизни (неважно, подарили или продали), она выбывает из вашей наследственной массы.
То есть, после вашей смерти делить будет нечего — квартира уже принадлежит сыну. Главная задача — сделать так, чтобы сделку не развернули посмертно.
Здесь Андрей Малов рекомендует обратить внимание на психиатрическое освидетельствование.
Самый популярный способ, которым родственники разрушают сделки пожилых (и не только) людей — посмертная судебно-психиатрическая экспертиза. Они утверждают: «Папа принимал лекарства, он был не в себе, его обманули». Чтобы исключить этот сценарий, в день сделки необходимо пройти освидетельствование у психиатра и получить заключение о том, что вы полностью здоровы, адекватны и понимаете суть подписываемых документов. Эта справка, приложенная к договору (особенно нотариальному), делает сделку практически «пуленепробиваемой» для оспаривания по мотиву невменяемости.
Налоги: экономика вопроса
Нельзя забывать и о фискальной стороне.
Если вы дарите квартиру близкому родственнику (сыну), налог платить не нужно вовсе (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Это абсолютно законная и бесплатная процедура.
Если же вы оформляете куплю-продажу, ситуация иная. Если вы владеете квартирой менее минимального срока (3 или 5 лет), вам придется подавать декларацию и, возможно, платить налог, либо использовать вычеты. Для сына покупка тоже создает последствия: он не получит налоговый вычет за покупку, так как сделка между взаимозависимыми лицами (отец-сын) не дает на это права (ст. 105.1 НК РФ).
Таким образом, с экономической точки зрения для прямой передачи имущества внутри семьи дарение всегда выгоднее и прозрачнее.
Для более глубокого погружения в тему, включающего анализ судебной практики и нюансов, полезно изучить внешний источник, где подробно разбираются механизмы оспаривания таких сделок.
Резюме от Malov & Malov
Андрей Малов подводит итог: не пытайтесь обмануть систему, подменяя понятия.
Если вы хотите передать квартиру бесплатно — дарите. Это защитит сына от раздела имущества при его разводе и избавит от налогов. Если вы боитесь претензий родственников в будущем — усиливайте сделку не фиктивным договором продажи, а нотариальной формой и медицинским освидетельствованием на момент подписания.
Фиктивная купля-продажа между отцом и сыном без реальной передачи денег не создает защиты, а, наоборот, дает козыри в руки недоброжелателей.
В суде такие сделки рассыпаются, как карточный домик, именно из-за своей безденежности, возвращая стороны в исходное положение, чего вы и пытаетесь избежать.
Конкретный план действий
Основываясь на анализе вашей ситуации, вот чек-лист, который поможет максимально обезопасить передачу квартиры сыну:
- Откажитесь от идеи фиктивной купли-продажи. Раз у сына нет денег, не создавайте документ, который легко признать притворным. Судьи видят такие схемы насквозь.
Если реально деньги не передаются, договор купли-продажи — это самая уязвимая конструкция в вашем случае.
- Выбирайте договор дарения. Это логично, законно и выгодно. Сыну не придется платить налог 13% (так как вы близкие родственники), а квартира станет его личной собственностью.
Даже если сын разведется, его жена не сможет претендовать ни на один метр этой недвижимости.
- Подстрахуйтесь медицинской справкой. Главный враг сделок с недвижимостью — это обвинения в недееспособности дарителя. В день подписания договора (или накануне) пройдите освидетельствование у врача-психиатра в государственном диспансере или частной клинике с лицензией. Получите официальное заключение, что вы находитесь в ясном уме и твердой памяти. Это «броня» против исков от родственников в будущем.
- Используйте нотариальную форму. Хотя закон позволяет оформить дарение в простой письменной форме (через МФЦ), в конфликтной ситуации лучше заплатить нотариусу.
Нотариус выступает как независимый свидетель вашей воли, он проверяет дееспособность и разъясняет последствия. Оспорить нотариальную сделку в разы сложнее, чем простую бумагу, подписанную на кухне.
- Проверьте наличие супружеской доли. Прежде чем дарить, убедитесь, что ваша нынешняя жена не имеет прав на эту квартиру.
Если жилье куплено в текущем браке — обязательно получите её нотариальное согласие. Иначе сделку аннулируют по её иску. Если квартира ваша личная (куплена до брака, получена в наследство) — согласие не нужно.
.
